Som tømrermester og direktør for KK Bygningsentreprise ApS taler jeg dagligt med boligejere, der er i tvivl om, hvad en entreprise egentlig dækker over. Helt grundlæggende er det den aftale, der sætter rammerne for dit byggeprojekt. Den definerer, hvordan det hele skal organiseres og styres – hvem der har ansvaret for hvad, og hvem du som bygherre skal tale med undervejs.
Hvad betyder entreprise i praksis?
For at gøre det lidt mere håndgribeligt, plejer jeg at sammenligne det med at arrangere en stor fest. Her har du grundlæggende tre måder at gøre det på:
-
Du hyrer selv kok, tjener og opvasker: Her står du selv for det hele. Du finder de forskellige fagfolk og sørger for, at de taler sammen og ved, hvad de skal lave. Det svarer til en fagentreprise, hvor du selv laver separate aftaler med murer, elektriker, VVS'er osv.
-
Du hyrer en festarrangør til at styre køkkenholdet: Du laver én samlet aftale med en hovedansvarlig. Denne person sørger så for at hyre og koordinere kokken, tjeneren og opvaskeren, så alt i køkkenet spiller. Det er en hovedentreprise, hvor du overlader styringen af alle håndværkerne til en enkelt entreprenør – som f.eks. mig.
-
Du køber en komplet pakkeløsning: Festarrangøren styrer ikke kun køkkenet, men står også for at planlægge menuen, finde det rette tema og måske endda booke musikken. Det kan sammenlignes med en totalentreprise, hvor entreprenøren både tager sig af design, tegninger, byggetilladelser og selve byggeriet.
Disse tre modeller – fagentreprise, hovedentreprise og totalentreprise – er de mest udbredte måder at gribe et byggeprojekt an på i Danmark. Dit valg har enorm betydning for, hvor meget du selv skal involveres, hvor risikoen ligger, og hvordan din hverdag ser ud, mens der bliver bygget.
Det er en af de allerførste og vigtigste beslutninger, du skal træffe. Det handler om at finde den model, der passer bedst til dit temperament, din erfaring med byggeri og den tid, du har til rådighed.
Min erfaring er helt klar: En god snak om entrepriseformen fra start er nøglen til et roligt og succesfuldt byggeprojekt. Det fjerner usikkerhed og skaber en fælles forståelse for, hvem der har bolden.
I de næste afsnit dykker vi ned i hver enkelt model, så du kan blive helt skarp på, hvad der giver bedst mening for dig og dit projekt.
Få styr på de tre entrepriseformer
Nu hvor vi har fået en grundlæggende idé om, hvad en entreprise er, så lad os dykke ned i de tre mest almindelige modeller. Jeg vil forklare dem, præcis som jeg gør, når jeg sidder over for en kunde ved køkkenbordet. På den måde får du en ægte fornemmelse af, hvad de betyder for dig og dit byggeprojekt.
Fagentreprise: Når du er bygherren
Ved en fagentreprise er det dig, der sidder for bordenden. Du er projektlederen. Det betyder, at du selv finder og indgår separate aftaler med hver eneste håndværker: én med tømreren, én med mureren, én med elektrikeren og så videre.
På papiret giver det dig fuld kontrol, og du kan måske spare lidt ved at finde den billigste til hver opgave. Men i virkeligheden lander ansvaret for at få det hele til at klappe tungt på dine skuldre.
Jeg har desværre set det gå galt mange gange. Kunden har hyret en VVS'er, der først kan komme, når mureren er færdig – men mureren er forsinket, fordi tømreren ikke nåede sit arbejde til tiden. I sådan en situation er det dit job at løse puslespillet, rykke rundt på aftaler og håndtere frustrationerne.
Fagentreprise kan være den rigtige løsning, hvis du selv har byggeerfaring, masser af tid og et solidt netværk af håndværkere, du stoler 100% på. For de fleste er det dog en alt for krævende og risikabel rolle.
Hovedentreprise: Én kontaktperson, fuld tryghed
Dette er den model, langt de fleste private kunder vælger, og det er den, vi oftest arbejder med hos KK Bygningsentreprise. Med en hovedentreprise laver du én samlet aftale med én entreprenør – for eksempel mig.
Derefter er det mit ansvar at hyre og styre alle de nødvendige håndværkere. Jeg sikrer, at tømreren, mureren og maleren kommer på de rigtige tidspunkter, og at deres arbejde bliver udført ordentligt og i den rigtige rækkefølge.
Du har kun én person, du skal ringe til: mig. Uanset om du har spørgsmål, eller der opstår et problem, så er det mig, der løser det. Jeg tager ansvaret for tidsplanen og for, at resultatet lever op til det, vi har aftalt. Det giver en enorm ro i maven. Vil du se, hvordan det fungerer i praksis, kan du læse mere om vores tilgang til hovedentreprise i København.
Den klare fordel er, at du slipper for alt besværet og ansvaret. Ulempen? Prisen er typisk en smule højere, da den dækker min tid til projektstyring og det ansvar, jeg påtager mig.
Totalentreprise: Den komplette pakkeløsning fra A til Z
Totalentreprise er den helt store pakke. Her overlader du ikke kun selve byggeriet, men også hele design- og projekteringsfasen til én entreprenør.
Det betyder, at vi – ofte sammen med en fast arkitekt eller ingeniør – også står for tegningerne, ansøgninger om byggetilladelse og alle de tekniske detaljer. Du kommer til os med en drøm eller et behov, og vi leverer en nøglefærdig løsning.
Denne model er ideel til større projekter som tilbygninger, totalrenoveringer eller nybyg, hvor der er mange komplekse beslutninger, der skal tages helt fra start.
Den største fordel er, at ansvaret for både design og udførelse ligger ét og samme sted. Det fjerner risikoen for de klassiske fejl, der opstår, når tegninger skal omsættes til virkelighed. For dig betyder det maksimal bekvemmelighed og en utrolig enkel proces.
Hvem har ansvaret, når noget går galt?
Det absolut vigtigste i enhver byggeaftale er ansvarsfordelingen. Hvem ringer du til, når tidsplanen pludselig skrider, en leverance er forsinket, eller der dukker en fejl op? Det er lige præcis her, at valget af entrepriseform for alvor viser sin værdi – eller sin risiko.
Har du valgt fagentreprise, er det korte svar, at du selv står med det. Det er dig, der ender med at skulle mægle mellem en murer og en VVS'er, der peger fingre ad hinanden på grund af en forsinkelse. Tro mig, det kan være en utroligt tidskrævende og opslidende opgave.
Ved en hovedentreprise er situationen heldigvis en helt anden. Her er det mig som hovedentreprenør, der har det fulde ansvar for, at det samlede resultat lever op til præcis det, vi har aftalt. Jeg tager diskussionerne og løser konflikterne bag kulisserne.
Ansvaret er placeret ét enkelt sted
Når du har én fast kontaktperson, er ansvaret krystalklart. Hvis der opstår en uforudset udfordring – og det gør der næsten altid i et byggeprojekt – så er det mit bord. Du skal ikke bekymre dig om, hvilket fag der har lavet en fejl.
Det giver en enorm tryghed at vide, at der er én person, som tager ansvar for helheden. Du slipper for at bruge din energi på at koordinere og slukke ildebrande, og du kan i stedet fokusere på de sjove beslutninger i projektet.
Hele byggebranchen bevæger sig i øvrigt mod tættere samarbejder netop af denne grund. Et godt eksempel er, at byggepartnerskaber hos en af Danmarks største aktører, MT Højgaard Holding, bidrog med hele 37 % af omsætningen. Det understreger, hvor afgørende et tæt samarbejde med én ansvarlig partner er for et vellykket projekt. Du kan selv dykke ned i tallene og læse mere om vigtigheden af byggepartnerskaber i deres årsrapport.
Forestil dig dette scenarie: Gulvmanden opdager, at undergulvet ikke er helt plant, og han kan derfor ikke lægge det nye sildebensparket. Ved fagentreprise skal du selv finde ud af, om det er tømrerens eller murerens fejl, og hvem der skal udbedre det. Ved en hovedentreprise ringer du bare til mig, og så løser jeg det.
Et eksempel fra min egen hverdag
For et par år siden stod vi for en totalrenovering af en lejlighed på Østerbro, hvor kunden havde valgt os som hovedentreprenør. Halvvejs i forløbet opdagede vi en skjult fugtskade bag en væg i badeværelset – en skade, der selvfølgelig ikke var med i de oprindelige tegninger.
Det forsinkede naturligvis projektet. Men fordi ansvaret var klart placeret hos os, kunne vi handle lynhurtigt. Vi fik en fugttekniker ud med det samme, justerede tidsplanen for alle de andre håndværkere og holdt kunden løbende orienteret om den nye plan og de uundgåelige ekstra omkostninger.
Pointen er, at kunden kun skulle forholde sig til én person – mig – og slap fuldstændig for at koordinere flere forskellige fagfolk i en allerede presset situation. Det er præcis den ro i maven, en hovedentreprise skal give. I sidste ende handler det om at minimere din risiko og sikre din nattesøvn.
Sådan vælger du den rigtige entreprenør
Når du har styr på, hvilken entrepriseform der passer bedst til dit projekt, kommer den næste store opgave: at finde den rigtige samarbejdspartner. Det her er en beslutning, der handler om langt mere end bare at finde den billigste pris på et stykke papir. En god entreprenør er din sikkerhed for, at projektet ikke bare bliver færdigt, men at det bliver udført ordentligt og med respekt for dit hjem.
Det er helt afgørende, at du finder en partner, du stoler på og har en god kemi med. I skal trods alt arbejde tæt sammen, og ofte foregår det midt i din private hverdag, så en åben og ærlig dialog fra starten er guld værd. Gå efter en entreprenør, der rent faktisk tager sig tid til at lytte til dine drømme og stiller de rigtige, uddybende spørgsmål.
Hvad skal du kigge efter?
Det allerførste, jeg altid råder folk til, er at bede om referencer fra lignende opgaver. Ring til et par tidligere kunder og hør om deres oplevelse. Overholdt entreprenøren tidsplanen? Var der styr på kommunikationen undervejs? Og vigtigst af alt: Var de glade for det færdige resultat?
En professionel entreprenør har også styr på alt det formelle. Spørg direkte ind til, om firmaet har en erhvervsansvarsforsikring. Den er din redning, hvis der skulle ske skader på dit hus eller dine ting under byggeriet. Det er en simpel, men afgørende sikkerhed, så du ikke pludselig står med en uventet regning.
En entreprenørs vilje til at vise referencer og dokumentation for forsikring er et af de stærkeste tegn på professionalisme og ansvarlighed. Det viser, at de står inde for deres arbejde og tager din tryghed alvorligt.
Vælg en lokal og solid partner
Markedet for entreprenører kan virke uoverskueligt, men ofte er det de lokale, veletablerede firmaer, der giver den største tryghed. Vi ser en tendens til, at interessen fra udenlandske kapitalfonde i danske entreprenørvirksomheder falder, hvilket styrker de lokale, solide spillere på markedet. Analyser fra Danmarks Statistik bekræfter, at det er de små og mellemstore firmaer, der dominerer med deres fleksibilitet og nære kundekontakt.
For dig som boligejer i Københavnsområdet betyder det, at valget af en pålidelig, lokalt forankret entreprenør med et godt ry er nøglen til et vellykket projekt. Læs mere om, hvordan vi arbejder med entreprise i København, og hvorfor det lokale kendskab virkelig gør en forskel.
For at gøre processen lidt lettere for dig, har jeg samlet en kort tjekliste.
Tjekliste når du vælger entreprenør:
- Referencer: Har de erfaring med opgaver som din? Insister på at tale med tidligere kunder.
- Forsikring: Er deres erhvervs- og ansvarsforsikring gyldig? Bed om at se dokumentationen.
- Økonomi: Har firmaet en sund økonomi? Et hurtigt kig på de offentlige regnskaber kan give ro i maven.
- Kontrakt: Bruger de en klar og skriftlig kontrakt, f.eks. baseret på AB-Forbruger? Underskriv aldrig noget, du ikke forstår.
- Kemi: Føler du dig tryg og lyttet til? Er kommunikationen klar og respektfuld fra første møde?
At vælge den rigtige entreprenør er i bund og grund en investering i din egen ro i maven. Det er de små detaljer og den grundige forberedelse, der sikrer, at du finder en professionel partner, som passer godt på både dit hjem og din investering.
Undgå faldgruber – få styr på kontrakten
Et håndtryk er en god start, men en skriftlig kontrakt er dit sikkerhedsnet. Gennem årene har jeg set utallige konflikter, og næsten alle sammen kunne spores tilbage til misforståelser eller en uklar aftale. Derfor er en solid entreprisekontrakt ikke bare et stykke papir – det er selve fundamentet for et godt og trygt samarbejde.
En veludarbejdet kontrakt beskytter både dig som kunde og os som entreprenør. Den sørger for, at vi er helt enige om spillets regler fra start til slut, så vi begge ved præcis, hvad vi kan forvente.
Hvad skal der stå i en god kontrakt?
For at styre uden om de mest almindelige problemer, er der nogle punkter, der simpelthen skal med i jeres aftale. Sørg for, at I som minimum dækker disse ting:
- Præcis beskrivelse af opgaven: Hvad skal der laves, helt ned i detaljen? En vag formulering som "renovering af køkken" er en åben invitation til uenighed. Specificer alt fra materialer og mærker til placering af stikkontakter og farvekoder. Jo mere præcist, jo bedre.
- En konkret tidsplan: Fastlæg en startdato og, endnu vigtigere, en slutdato. Det kan også være en rigtig god idé at aftale en dagbod, som er en lille "bøde" entreprenøren betaler til dig for hver dag, projektet er forsinket af årsager, han selv er ansvarlig for.
- En overskuelig betalingsplan: Hvornår og hvordan skal pengene falde? Normalt betaler man i rater, efterhånden som byggeriet skrider frem og når aftalte delmål. En gylden regel: Betal aldrig hele beløbet på forhånd.
- Aftale om ekstraarbejde: Hvad gør I, hvis der opstår behov for arbejde, der ikke var med i den oprindelige plan? Aftal, at alt ekstraarbejde skal godkendes skriftligt af dig, før det sættes i gang. På den måde undgår du chokregninger til sidst.
Tænk på kontrakten som jeres fælles køreplan. Den skaber ro og tryghed, så vi kan fokusere på det, det hele handler om: at levere et stykke solidt håndværk, der gør din drøm til virkelighed.
Heldigvis er branchen generelt præget af en høj professionalisme. En nylig analyse af den danske byggesektor viser en positiv tendens, hvor sunde virksomheder geninvesterer overskud for at blive endnu bedre. For dig som kunde betyder det, at en seriøs entreprenør altid vil insistere på en klar, skriftlig aftale. Det er simpelthen den bedste måde at sikre et godt projekt for alle parter.
Husk på, at en god kontrakt ikke er et tegn på mistillid. Tværtimod. Det er et bevis på gensidig respekt og et fælles ønske om at nå sikkert og godt i mål.
Spørgsmål og svar om entreprise
Gennem årene har jeg svaret på utallige spørgsmål om de forskellige entrepriseformer. Det er helt naturligt at være i tvivl, for det handler jo om store beslutninger for både dit hjem og din økonomi. Her har jeg samlet de spørgsmål, jeg oftest hører, og giver dig mine helt ærlige svar, baseret på min erfaring som entreprenør her i København.
Hvad er den største forskel på hovedentreprise og totalentreprise?
Den helt korte version er: Hvem har ansvaret for tegningerne?
Ved en hovedentreprise kommer du typisk selv med de færdige tegninger fra en arkitekt eller en anden byggerådgiver. Min opgave er så at føre de planer ud i livet – helt præcist, som de er tegnet.
Med en totalentreprise tager jeg derimod hele kasketten på. Her står jeg for det hele: design, projektering og selve byggeriet. Det sker typisk i tæt samarbejde med en arkitekt eller ingeniør, som vi bringer ind i projektet. Det er altså en alt-i-én løsning, hvor du lægger hele processen i hænderne på én partner.
Kan jeg spare penge ved at vælge fagentreprise?
I teorien, ja. Du kan potentielt spare det honorar, som en hovedentreprenør tager for at styre projektet. Men – og det er et stort men – det kræver, at du har tiden, overblikket og ikke mindst den tekniske indsigt til selv at agere byggeleder.
Desværre ser jeg alt for ofte, at den teoretiske besparelse hurtigt fordufter i praksis. Hvis tidsplanen skrider, fordi mureren og VVS'eren ikke er koordineret, eller der opstår fejl, som ingen rigtig vil tage ansvar for, så løber udgifterne løbsk. For de fleste private boligejere er trygheden og den sparede tid ved en hovedentreprise en langt bedre og sikrere investering i sidste ende.
Min erfaring er klar: Den tid og de bekymringer, du sparer ved at lade en professionel styre projektet, er ofte mere værd end den teoretiske besparelse ved selv at påtage sig hele ansvaret.
Hvad er AB18, og er det vigtigt for mig?
Tænk på AB18 som byggeriets færdselsregler. Det er et sæt standardbetingelser, som hele branchen bruger, og som helt klart definerer rettigheder og pligter for både dig som bygherre og mig som entreprenør. For private findes der en mere enkel udgave, der hedder AB-Forbruger.
Jeg vil altid insistere på, at vores aftale bygger på AB-Forbruger. Det giver et fælles sprog og et klart regelsæt for alt fra tidsplaner og betaling til håndtering af fejl og mangler. Det skaber en enorm tryghed for os begge, fordi det fjerner tvivl om, hvordan vi skal håndtere uforudsete situationer, hvis de skulle opstå undervejs.